私は、サラリーマン大家です。
初めての不動産投資物件の購入は2004年でした。
それから今までどんなコトをしてきたか、公表しちゃいます。
大家業を手掛けたきっかけについて
もともと、実家の父が不動産投資を積極的に行っており、自然と私も興味を持つようになりました。
また、私自身、独身時代は実家から通勤しており、投資に回す貯蓄もしやすい状況にありました。
普通に過ごしていたら月間で10万円、ボーナスを合わせると年間で150万円は余裕で貯められたのです。
最初の購入のきっかけは社会人3年目の際です。
勤めていた会社で労働基準局が入りました。
内容としてはサービス残業の指摘です。
新卒で勤めていた会社は月30時間（実際は月間で100時間以上はざらでした）以上の残業を付けるのは認めておらず、2年間さかのぼって残業代が支払われたのです。
その金額はなんと400万円以上！！
正にタナボタの臨時賞与です（笑）
これまでの貯蓄と合わせると、貯蓄合計金額は800万円以上になりました。
そして、父親より、
「祖父が以前住んでいた横浜市泉区内にある隣に築20年の一戸建てがある。
日当たりも悪く駐車場も狭いために1500万円（同程度の築年数・広さで周辺の相場はだいたい2000万円程度）で売っている。
援助してやるから購入しろ。」
と勧めがあり、最初の1件目の購入がこれになりました。
それ以降、2011年に鎌倉小袋谷一戸建て、2014年に母親より逗子マリーナのマンションを相続し、現在は3つの物件を管理しています。
私の不動産投資術
私が購入の際に心がけていることは、
・ ローンは組まず、すべて現金購入！！
・ 利回り10％以上を意識（家賃－必要経費÷購入費用総額）
・ 購入する物件は自分の居住している横浜市より50キロ圏内。
これらのポイントが不動産投資の選定条件です。
また大家としてつくづく感じているのは、借主さんとの関係です。
コレ、大家さんとして非常に大きなポイントです。
後述しますが、本当にいろいろな借主さんがいます。
大家の本音は「いい借主さんに長く住んでもらう事」なのです。
が、みんながみんなそうはいきません（笑）
そのへんは臨機応変にして、時には家賃の変更もしていかなくてはいけません。
■ 2015年現在の月間の収支内訳
・ 逗子マリーナマンション ： 家賃7万5000円
・ 鎌倉市小袋谷連棟式一戸建て： 家賃8万2000円
・ 横浜市泉区一戸建て ： 家賃7万2000円
合計 15万7000円です。
まず不動産投資に興味のある方は、最新の情報として各不動産投資会社が用意している資料を集めてみるのが良いと思います。
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これから不動産投資を始めたい方
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以下、物件購入・賃貸についての状況です。
サラリーマン大家への歩み
■ 2004年1月
横浜市泉区にある一戸建てを購入しました。
当初は1500万円でしたが、売主が売り急いでいたこともあり、現金即渡しという条件で1200万円まで下がりました。
これに不動産登記費用、仲介手数料などを合わせて総額1300万円で購入。
のちにトイレ、台所のリフォーム代金100万円を合わせて1400万円程度の投資となりました。その後、近所の不動産会社を通して、2か月後に借主が決定。
某大手自動車販売会社の社員さんに家賃9万円で賃貸することになりました。
■ 2004年3月
今まで別荘代わりに使っていた、母親名義の逗子マリーナマンション1LDKを近所の新聞屋に貸し出しました。
月間7万5000円。
ちなみに母親は2014年3月に亡くなりましたが、収入となっていた家賃はずっと使わずに私の為に貯めていたとのこと。
感謝しなくてはいけませんね・・。
■ 2007年8月
逗子マリーナを借りていた新聞屋が出ていく。
すぐに賃貸物件として不動産屋に出したところ、当月中に借主希望者が出る。
某大病院のお医者様です。
のちにこの人がトラブルを起こします（苦）・・。
■ 2011年1月
鎌倉市小袋谷にて連棟式の一戸建てを550万円で購入しました。
当初は750万円でしたが、不動産会社のほうから550万円までなら値下げすること可能と言われ、迷わず購入。
ただし、大幅なリフォームが必要な為、私の父親および短期のアルバイトを雇って全面リフォームを行う計画を立てました。
■ 2011年2月
このころより逗子マリーナを借りたお医者様の家賃滞納が目立ち始めます。
マンション管理人に聞くと、水道代金もたびたび滞納していることが分かりました。
収入は1000万円を超えているはずなのに・・。
収入が高くてもだらしない人っているんだな・・。と思いました。
家賃滞納が出たら、他の滞納もしていないかのチェックは重要です。
もし他にもあれば、危険信号です。
なんとか、1～2カ月遅れで納めるようにしてもらっておりました。
■ 2011年3月
11日に東日本大震災があり、リフォームが全然はかどっておらず。
しかも震災から3日後に福島の原発の問題もあり、関東一帯は住めなくなるのでは・・といううわさもありました。
今は亡き母親が
「鎌倉の家を購入したお金で、あなた外国に逃げられたんじゃないの？」
と言っていたのが印象的でした。
当時はそれほど深刻だったんですよね。原発・・・
■ 2011年4月
鎌倉市小袋谷のリフォーム作業開始。
すると屋根部分に重大な雨漏りがあることが判明！！
某ケーブルテレビ会社が屋根にケーブルを取り付けた際に開けた穴開け工事が原因でした。
15年前の工事でしたので、おそらく取り合ってくれないだろうと思いつつ、クレームを入れてみると、なんと穴をふさぐ工事の対応を無償でしてくれた上に賠償金として50万円を別途支払ってくれるという予想もしなかった事態に。
超ラッキーでした！
賠償金はリフォーム代金に充当しました。
■ 2011年8月
鎌倉市小袋谷のリフォーム作業終了。
近所の不動産会社に賃貸物件として出す。
■ 2011年9月
連棟式である隣の家に10匹以上犬を飼っている人が引っ越してくる。
当然ですが、夜中はとてもうるさい・・。
防音などの対策をしてもらうように交渉するも聞き入れてもらえず。
これでここは貸せないな・・。と思った瞬間でした。
自分の物件まわりの環境は大事なチェック項目ですが、こういった事態は予想外です。
■ 2011年10月
鎌倉市小袋谷の家を借りたいという人が現れる。
当然ですが、隣の家は犬１０匹以上いますよ。という説明をするが、それでも構わないとのこと。
のちにわかりましたが、犬の鳴き声はそこまで気になるものではありませんでした。むしろ犬が吠えた際の飼い主の「だまりなさい！！」などの声のほうがうるさかったです・・。
スナックで働いている44歳のシングルマザーで、高校生、中学生、4歳になる娘さんがいました。
家賃は9万円でしたが、8万8000円まで値下げしました。
■ 2012年8月
横浜市泉区の一戸建てを借りていた人が出ていく。
どうやらずいぶん前に離婚しており、ご主人様はすでに住んでいませんでした。（全然気づきませんでした。）
立ち会いの際は奥様とお子様しかおらず、そこで初めて知りました。
子供も借りた時は小学生でしたが、すでに大学生となっており、年月の流れを感じました。
■ 2012年12月
横浜市泉区の一戸建ての新しい借主が見つかる。
しかし、年収が300万円以下ということもあり、家賃を値下げしてほしいとの希望が・・。
長く借りてくれそうということもあったために家賃を8万8000円から8万円へ値下げしました。
このへんは臨機応変に対応しないとダメです。
■ 2013年2月
鎌倉市小袋谷の家賃が遅れ始める。
理由を聞くと、最近仕事が代わり、給料日が月末から5日になったとのこと。
家賃の支払いも10日ごろにしてほしいとの希望がありました。
きちんと家賃を今まで支払ってくれていたので、快く応じました。
人間関係、大事ですよ。
■ 2013年10月
逗子マリーナを借りているお医者様がついに４カ月家賃滞納！！
保証協会に連絡をし、督促をしたら、すぐに支払いました。
払えるならさっさと払え！！と思いました・・。
■ 2014年3月
逗子マリーナを所有していた母親が亡くなる。
相続当たって名義変更を行うため、司法書士に依頼をしようとするが、登記手続きだけで15万円以上かかるとのこと。
自分で何とかできないものか・・とインターネットで探していたら、登記に必要な記載事項がインターネット上でアップされており、専門知識が無くても結構簡単にできることが判明。
市役所提出に必要な書類を自分ですべて作成し、提出する。
司法書士ってこんな簡単なことで何万円ももらえるんだな・・。と思いました。
■ 2014年7月
逗子マリーナを借りいていたお医者様が出ていく。
自分のいす・家具を残して・・。
しかも家賃2カ月分滞納！！
連絡を何度もとったところ、家賃については2カ月分の敷金から支払ってくれ、いす、家具はそちらで処分してくれと無茶苦茶なことを言い始める。
敷金だって原状回復のためにいくらかは使うわけだし、いす、家具だって処分するのにお金かかるんだぞ！！と怒ると、しぶしぶ取りに行きますと言われる。
また、家賃についても敷金とは別に持参して直接渡すことになる。
■ 2014年8月
逗子マリーナの借手が決まる。（某大手電機メーカー重役）
借りてくれる人は家賃滞納履歴も無いとのことで本当に安心して貸しております。
■ 2014年10月
長く借りてくれそうな横浜市泉区の一戸建てを借りてくれていた人が出ていく。
理由は家賃が高いとのことで、もっと安いところに移りたいとの希望があったため。
家賃交渉できるような金額差ではなかったので残念です。
■ 2014年12月
横浜市泉区の一戸建ての借主が決まる。（68歳自営業の方）
家賃は駐車場を利用しないとのことで7万2000円まで値下げしました。
■ 2015年8月
鎌倉市小袋谷を借りてくれていた人が出ていく。
理由としては、「娘がストーカーにあったために住所を変えたい」とのこと。
そういう事も実際にあるんだな。と少々驚きました。
隣の犬の件もあり、今後は事務所として賃貸するしかないかな・・。と思いました。
■ 2015年10月
鎌倉市小袋谷の一戸建てを設計事務所の会社が借りてくれる。
家賃は8万2000円。
長く借りてもらうことを願うばかり！！
2016年の計画
現在、横浜市もしくは東京都内において500万円台で10％以上の利回りのワンルームマンションの購入を計画しております。
購入資金としては今までの家賃を使わずに貯めており、これを利用する予定です。
当面の目標は、2020年まで毎年1つずつ購入していき、家賃収入で月間40万円の収入が得られるようにしていきたいです。
※FX投資の記事もあります。